Judicialis Rechtsprechung

Der Verkäufer muss aufgrund eines zustande gekommenen Beratungsvertrages bei einem Beitritt zum Mietpool nicht nur das Risiko erhöhter Instandsetzungskosten, sondern auch das Vermietungsrisiko fremder Wohnungen ansprechen und durch Abschläge bei den Einnahmen oder Zuschläge bei den Belastungen angemessen berücksichtigen.

Der Verkäufer genügt seiner Beratungspflicht nicht, wenn er zwar die Systematik des Mietpoolvertrages erläutert und darauf hinweist, im Fall von Leerständen mindere sich der Ertrag der Mietpoolmitglieder, er aber nicht darauf hinweist, dass in dem Mietertrag ein Mietausfallrisiko nicht einkalkuliert ist.

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Oberlandesgericht Celle Im Namen des Volkes Urteil

16 U 101/08

Verkündet am 18. Dezember 2008

In dem Rechtsstreit

hat der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle auf die mündliche Verhandlung vom 27. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht ... sowie die Richter am Oberlandesgericht ... und ... für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 24. Mai 2006 verkündete Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Verden unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin zu Händen eines von der Klägerin zu beauftragenden Notars 80.651,18 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28. Januar 2005 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notarieller Erklärung der Klägerin und des Drittwiderbeklagten vor dem beauftragten Notar:

"Wir sind eingetragene Eigentümer des im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts E. von E. Blatt 13746 eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend aus einem 112/10.000stel Miteigentumsanteil an dem Grundstück im Rechtssinn, Gemarkung E., Flur ..., Flurstücke ..., verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Gebäude G.straße ..., im Erdgeschoss links Nr. 55 des Aufteilungsplanes.

Wir verpflichten uns hiermit, das vorbezeichnete Wohnungseigentumsrecht auf die K. & Co. KG, vertreten durch ihren Geschäftsführer, sowie auf H. K. zu übertragen, frei von allen Lasten in Abteilung II und III des Wohnungsgrundbuchs.

Wir erteilen hierzu der K. & Co. KG und H. K. die Vollmacht, in unserem Namen unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, die Auflassung zu erklären.

Wir erteilen unser Einverständnis mit einer Weisung der K. & Co. KG und H. K. an den unterzeichnenden Notar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abteilung III des Wohnungsgrundbuchs eingetragenen Grundschuld der Deutschen G.H.bank zu verwenden.

Wir bewilligen die Eintragung der K. & Co. KG und H. K. als Eigentümer unter der aufschiebenden Bedingung, dass Zahlungseingang in Höhe des durch die Klage geforderten Betrages nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28. Januar 2005 auf dem Konto des unterzeichnenden Notars erfolgt und ein etwaig überschießender Betrag an uns auszukehren ist."

2. Es wird festgestellt, dass die Beklagten auch zum Ausgleich des weiteren Vermögensschadens verpflichtet sind, soweit die im Klageantrag zu 1 näher bezeichnete Wohnung betroffen ist und der Schaden mit dem Erwerb dieser Wohnung, ihren laufenden Unterhaltskosten und einer eventuell zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung zusammenhängt.

3. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagten im Annahmeverzug befinden.

4. Die Klage im Übrigen und die Drittwiderklage werden abgewiesen.

Die durch die Anrufung des unzuständigen Landgerichts Aurichs entstandenen Kosten werden den Klägern auferlegt. Die übrigen Kosten beider Rechtszüge einschließlich des Revisionsverfahrens haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Gebührenstreitwert zweiter Instanz wird wie folgt festgesetzt:

Klageantrag zu 1) 80.651,81 EUR

Klageantrag zu 2) 5.000,00 EUR

Klageantrag zu 3) 500,00 EUR

Drittwiderklage (§ 45 Abs. 1 S. 3 GKG) 0,00 EUR

Summe 86.151,81 EUR.

Gründe:

I.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten aus eigenem und abgetretenem Recht ihres Ehemannes, des Drittwiderbeklagten, im Wege des Schadensersatzes die Rückabwicklung eines im Juli 1999 abgeschlossenen Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung in E., G.straße. Die Beklagte zu 1 (im Folgenden: Beklagte), deren persönlich haftender Gesellschafter der Beklagte zu 2 ist, hatte die Wohnanlage in E.B. im Dezember 1998 von der AllwoAG erworben und in 78 Wohnungen aufgeteilt und anschließend in den Vertrieb gegeben.

Dem Vertragsabschluss und dem Beitritt zum Mietpool waren mehrere Beratungsgespräche mit Beauftragten der Beklagten vorangegangen, in denen der monatliche Eigenaufwand und die monatlich zufließenden Mieteinnahmen dargestellt worden sind. Diese wurden mit 495 DM abzüglich 50 DM Verwaltungskosten angegeben. Die Klägerin fühlt sich in mehrfacher Hinsicht falsch beraten.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Drittwiderklage abgewiesen. Die Berufung der Beklagten zu 1 und 2 ist im Wesentlichen vom 8. Zivilsenat des OLG Celle zurückgewiesen worden. Auf dieses Urteil wird wegen aller weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes verwiesen. Auf Revision der Beklagten zu 1 und 2 hat der BGH das vorgenannte Urteil aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Auf das Urteil des BGH vom 18. Juli 2008 wird ebenfalls Bezug genommen.

Die Parteien haben im Folgenden umfassend zur Frage der Beratungspflichten hinsichtlich des Beitritts zum Mietpool weiter vorgetragen, insbesondere zu der Kalkulation der erzielbaren Mieteinnahmen aus dem Mietpool, sowie zur Beratung im Hinblick auf die gewählte Finanzierung durch ein Vorausdarlehen und die Ansparung eines Bausparvertrages, mit dem das Darlehen abgelöst werden sollte.

Auf die ergänzenden Schriftsätze der Parteien (Bd. IV Bl. 89 ff. und Bd. V) wird verwiesen.

Die Beklagten beantragen,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils

1. die Klage abzuweisen,

2. festzustellen, dass dem Drittwiderbeklagten keine Ansprüche, insbesondere keine Schadensersatzansprüche, gegen sie aus Anlass des notariellen Kaufvertrages vom 19. Juli 1999 vor dem Notar Dr. W. G. aus G. (URNr. 326/1999) und den im Zusammenhang damit geführten Vertragsanbahnungsgesprächen zustehen.

Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

II.

Die Berufung der Beklagten hat nach Maßgabe des Tenors im Wesentlichen keinen Erfolg.

1. Zwischen den Parteien ist ein Beratungsvertrag zustande gekommen, aus dem sich Pflichten hinsichtlich der Beratung des Erwerbers ergeben. Das ist nach der Revisionsentscheidung des BGH nicht mehr ernsthaft im Streit.

Nach mittlerweile ständiger Rechtsprechung des BGH (vgl. nur BGH, Urteil vom 13. Juni 2008 - V ZR 114/07) verpflichtet der Beratungsvertrag den Verkäufer zu richtiger und vollständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluss des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können. Bei dem Erwerb einer Immobilie zu Anlagezwecken sind das vor allem die Aufwendungen, die der Interessent erbringen muss, um das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und vor allem auch halten zu können. Die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands ist daher das Kernstück der Beratung. Die vom Verkäufer vorgelegte Ermittlung des Eigenaufwands muss nicht nur im Hinblick auf die Belastung im ersten Jahr nach dem Erwerb, sondern auch unter Berücksichtigung der im Zeitpunkt der Beratung absehbaren künftigen Belastungen zutreffend sein.

2. Im Hinblick auf den Beitritt zu einem Mietpool - wie er auch hier erfolgt ist - muss ebenfalls nach mittlerweile gefestigter Rechtsprechung des BGH (Urteile vom 9. November 2007 und 30. November 2007 - V ZR 281/06 und V ZR 284/06, beide übrigens ebenfalls die Beklagten betreffend. ebenso bereits Urteile des Senats vom 4. April 2006 - 16 U 135/05, vom 2. Mai 2005 - 16 U 285/05 sowie vom 16. Januar 2007 - 16 U 160/06) nicht nur das Risiko erhöhter Instandsetzungskosten, sondern auch das Vermietungsrisiko fremder Wohnungen nicht nur angesprochen, sondern auch - etwa durch Abschläge bei den Einnahmen oder durch Zuschläge bei den monatlichen Belastungen - angemessen bei der Darstellung der Erträge berücksichtigt werden (ebenso bereits BGH, Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06). Dabei hat der BGH ausdrücklich darauf hingewiesen (V ZR 281/06), dass der Verkäufer schon unabhängig von konkreten Anhaltspunkten (zur Änderung des Vermietungsstandes oder der Zahlungsmoral) "das - immer bestehende - Vermietungs- und Leerstandsrisiko angemessen in die Kalkulation einstellen muss". Bestehen darüber hinaus konkrete Anhaltspunkte für ein erhöhtes Ertragsrisiko - etwa weil der Markt den zugrunde gelegten Mietzins bei Neuvermietungen erkennbar nicht mehr hergibt , ist diesem Umstand durch weitere Abschläge bei den Einnahmen oder durch Zuschläge bei den Belastungen Rechnung zu tragen. In der Entscheidung V ZR 284/06 heißt es weiter: Der Verkäufer genügt seiner Beratungspflicht nicht schon dann, wenn er zwar die Systematik des Mietpoolvertrages erläutert und den Käufern vor Augen führt, dass im Falle von Leerständen sämtliche Mitglieder des Mietpools "etwas weniger bekommen", er jedoch nicht darauf hinweist, dass in dem den Käufern vorgerechneten Mietertrag ein angemessenes Mietausfallrisiko nicht einkalkuliert ist. Gerade die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands bildet bei der Beratung über den Erwerb einer Immobilie zu Anlagezwecken das Kernstück, weil sie den Käufer von der Möglichkeit überzeugen soll, das Objekt mit seinen Mitteln nicht nur erwerben, sondern auch halten zu können (BGH a. a. O. Rn. 7). Deshalb darf der Käufer trotz Erläuterung der Funktionsweise des Mietpools davon ausgehen, dass der Verkäufer das - immer bestehende - Mietausfallrisiko einkalkuliert hat und nicht schon jeder Leerstand oder sonstiger Mietausfall dazu führt, dass die vorgerechnete Rendite nicht mehr erzielt werden kann. Nicht anders ist auch die weitere Entscheidung des BGH vom 18. Juli 2008 (V ZR 71/07) zu verstehen.

Dieser Beratungspflicht ist die Beklagte nicht ausreichend nachgekommen. Das gilt auch unter Berücksichtigung ihres eigenen Vortrags, an dem sie sich festhalten lassen muss.

Die Frage der zutreffenden Kalkulation der zu erwartenden Mieterlöse aus dem Mietpool ist bereits in erster Instanz zentraler Gegenstand des beiderseitigen Vortrags gewesen. Dazu hat die Beklagte bereits in der Klagerwiderung ihre Kalkulation, die sie nach eigenem Vortrag aufgrund einer umfassenden Standortanalyse (Bd. I Bl. 152) vorgenommen haben will, wie folgt dargelegt:

Die in dem Besuchsauftrag vom 19. Juli 1999 (gleichzeitig Tag der Beurkundung des Kaufvertrages) eingestellte Mieteinnahme von monatlich 495 DM habe sie wie folgt kalkuliert (Bd. I Bl. 171):

Die Wohnung war zu einem Preis von 600 DM monatlich vermietet, was bei einer Größe von 66 qm einen Preis von 9,09 DM/qm ergebe. Von diesem Betrag sei eine Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum von 0,60 DM/qm und für das Sondereigentum von 0,99 DM/qm zu bilden unter Hinweis auf die entsprechende Regelung in § 2 des Mietpoolvertrages (Bd. I Bl. 29). Danach habe sich der "erhoffte" Mietertrag von 7,50 DM/qm ergeben, wie er ebenfalls in dem Berechnungsbeispiel vom 19. Juli 1999 (Anlagenheft I Bl. 2) aufgeführt ist. Dieser Betrag sei dann noch um die Kosten der Verwaltung sowie den Mietpool von insgesamt monatlich 50 DM zu verringern. Daraus ergibt sich dann die in dem Berechnungsbeispiel genannte Mieterwartung von monatlich 445 DM (495 DM abzüglich 50 DM). Auf diesen Gesichtspunkt war auch bereits im Urteil des 8. Zivilsenats vom 29. März 2007 (Seite 20, 21) zutreffend hingewiesen worden (ebenso in dieser Sache BGH, Urteil Rn. 18). Daraus ergibt sich unzweifelhaft, dass die Beklagte einen Abschlag für das jedem Mietpool anhaftende Mietausfallrisiko nicht in ihre Kalkulation einbezogen hatte.

Der kalkulierte Mieterlös nach Abzug der genannten Kosten für Verwaltung und Instandhaltungsrücklage ist mit der von der Beklagten gegebenen Berechnung nachvollziehbar und steht auch im Einklang mit dem Mietpoolvertrag. Danach konnte der Erwerber jedenfalls nach der Berechnung mit einer Mieteinnahme von 445 DM rechnen. Ohne einen konkreten und eindeutigen Hinweis darauf, dass in diesem Betrag ein Leerstandsrisiko nicht einkalkuliert war, was die Beklagte selbst nicht einmal mit Substanz vorträgt, durfte die Klägerin davon ausgehen, dass jedenfalls mit der angegebenen Miete als Einnahme realistisch zu rechnen war, um das Objekt finanzieren zu können. Gerade dies war auch der Zweck der erstellten Musterberechnung.

Soweit die Beklagte nach Zurückverweisung durch den BGH erstmals behauptet, sie sei zur Kalkulation eines Mietausfallwagnisses nicht verpflichtet gewesen, wenn sie den Käufer darüber aufgeklärt habe, dass jeder Leerstand und Einnahmeverlust des Mietpools zu einer unmittelbaren Absenkung der Mieteinnahme führe, und so sei der Mietpool erläutert worden (Bd. IV Bl. 91 f.), so ist dieser Vortrag in dieser Form in erster Instanz nicht gehalten worden (§ 531 Abs. 2 ZPO) und im Übrigen auch ohne ausreichende Substanz. Denn nach der oben zitierten Rechtsprechung des BGH könnte nur ein ganz eindeutiger Hinweis auf die fehlende Kalkulation des Leerstandsrisikos die Beklagte entlasten. Das ist aber gerade nicht behauptet. Im Gegensatz zu der nunmehr aufgestellten Behauptung hatte die Beklagte beispielsweise im Schriftsatz vom 6. April 2006 Seite 5, Bd. II Bl. 21) zu diesem Punkt lediglich vorgetragen, die Klägerin sei auf einen Totalausfall bei Leerstand ihrer eigenen Wohnung ohne den Beitritt zum Mietpool hingewiesen worden. Vor diesem Risiko könne sie sich durch Beitritt zum Mietpool einer Risiko und Solidargemeinschaft - schützen. Sollte es zu Leerständen oder zu aus anderen Gründen bedingten Mietausfällen kommen, so könne es zwar sein, dass sich der erhoffte Mietertrag etwas reduziere. In jedem Fall seien die Klägerin und ihr Ehemann vor einem sonst auch drohenden Totalausfall geschützt. In ähnlicher Weise war in der Klageerwiderung pauschal behauptet worden, der Klägerin sei die Funktionsweise des Mietpools mit seinen Vor und Nachteilen erläutert worden (Bd. I Bl. 164. ähnlich auch Bl. 203). Diese von der Beklagten dargestellte Beratung erfüllte gerade nicht die von der Rechtsprechung aufgestellten Anforderungen. Von einer Aufklärung darüber, dass etwa in dem Mietertrag gerade nicht ein immer möglicher Leerstand durch einen angemessenen Abschlag berücksichtigt sei, ist darin keine Rede.

Dagegen spricht im Übrigen auch schon die Lebenserfahrung, denn ein potentieller Käufer hätte dann mit Sicherheit nachgefragt, in welcher Höhe denn dann mit einer nachhaltigen Mieteinnahme gerechnet werden könnte, denn Gegenstand der Ankaufberatung war doch das Ziel, dem potentiellen Erwerber den Kauf der Wohnung als mit geringen Aufwendungen finanzierbar darzustellen. Das ist aber gerade nicht geschehen. Ebenso unzureichend sind die allgemeinen Hinweise in dem Mietpoolvertrag und den Anpreisungen der Beklagten, denn sie weisen den Käufer ebenso wenig deutlich darauf hin, dass eben bei dem Beitritt zu einem Mietpool schon aufgrund des Leerstandes nur einer oder weniger Wohnungen oder der Nichtzahlung von Mieten ein Abschlag von der kalkulierten Mieteinnahme vorzunehmen ist. Gerade dieses Risiko muss aber dem Erwerber deutlich vor Augen geführt werden.

Im Übrigen widerspricht sich die Beklagte selbst, wenn sie nunmehr - abweichend von ihrem früheren Vortrag - behauptet (Bd. IV Bl. 90), ein Mietausfallwagnis sei einkalkuliert gewesen. Bei dieser Berechnung unterschlägt die Beklagte den oben erwähnten Abzugsposten Instandhaltungsrücklage Sondereigentum. Durch die eigene Berechnung der Beklagten ist mithin nachgewiesen, dass ein Leerstandsrisiko nicht in der dargestellten Mieteinnahme einkalkuliert war.

Nicht berücksichtigt ist bei der oben vorgenommenen Betrachtungsweise darüber hinaus, dass bei dem Mietpoolbeitritt ohnehin nicht mit einer Mieteinnahme von 445 DM = 6,74/qm (nach Abzug der genannten Kosten und Beträge) ernsthaft zu rechnen sein konnte. Dies ergibt sich nämlich daraus, dass die in der Berechnung angesetzte Miete sich allein auf den bestehenden Mietvertrag der zu kaufenden Eigentumswohnung (Ausgangswert der Miete von monatlich 600 DM) bezieht. Richtigerweise hätte allerdings nur auf eine Durchschnittsmiete im Gesamtobjekt zum Zeitpunkt des Verkaufs im Juli 1999 abgestellt werden dürfen, denn die Einnahmen aus dem Mietpool wurden nach qm der Wohnfläche unter alle Mitglieder verteilt, wie auch die Lasten und Verluste nach diesem Schlüssel verteilt und gemeinsam zu tragen waren.

Die Klägerin verweist dazu auf die von der Beklagten selbst eingereichte Sollmietenliste aus Dezember 1998 (Bd. II Bl. 27 ff. und die Berechnung Bd. IV Bl. 131), aus der sich unter Berücksichtigung des unstreitigen Leerstandes von 8 Wohnungen eine Miete von 8,15 DM/qm bzw. bei Vermietung auch dieser Wohnungen, also Vollvermietung, von 8,68 DM/qm ergibt. Legt man zugunsten der Beklagten letztere Zahl zugrunde (von der allerdings nur bei einer rein theoretischen Vollvermietung des 78 Wohnungen umfassenden Objekts im Jahr ausgegangen werden könnte), ergäbe sich nach Abzug der Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen (wie oben) nur noch ein Betrag von 6,33 DM/qm. Dies belegt noch eindrucksvoller, dass ein Leerstandsrisiko tatsächlich nicht einkalkuliert war, denn der in der Berechnung für die Klägerin errechenbare Betrag von 6,74 DM/qm wird bereits deutlich auch bei Vollvermietung unterschritten.

Auch diese Annahme ist jedoch noch zugunsten der Beklagten erfolgt, weil sie bei zutreffender und wahrheitsgemäßer Beratung der Klägerin im Juli 1999 hätte darauf hinweisen müssen, dass zu diesem Zeitpunkt (nach ihren eigenen Angaben (Bd. II Bl. 18)) noch 5 Wohnungen leer standen. Eine zutreffende Information des Erwerbers hätte deshalb richtigerweise auf diesen Leerstand hinweisen und dies bereits in der Kalkulation der Mieterlöse berücksichtigen müssen. In diesem Fall hätte sich auf Grundlage der oben genannten Zahlen nur noch eine Reinmiete von 6,00 DM/qm ergeben. Das ist nicht geschehen.

Unerheblich ist danach der neue Vortrag der Beklagten zur angeblichen Kalkulation im Schriftsatz vom 10. Oktober 2008 und 13. November 2008 unter Hinweis auf diverse Gutachten in anderen Verfahren. Es kommt nicht darauf an, wie die Beklagte den Mieterlös theoretisch hätte kalkulieren können und welche Mieten nach gutachtlicher Einschätzung erzielbar waren, sondern wie sie es - angeblich aufgrund einer umfassenden Standortanalyse (die nicht einmal vorgelegt worden ist) - getan hat. Dies hat sie - wie ausgeführt - bereits in erster Instanz vorgetragen. Auf etwaige auf dem Markt zu erzielende Mieten kommt es im Übrigen schon deswegen nicht an, weil das Objekt bis auf die Leerstände vermietet war und die Beklagte aus diesen Mieten, die ihr bekannt waren, ohne Zweifel unter kaufmännischen Gesichtspunkten die realistisch erzielbare Miete im Gesamtobjekt ohne weiteres ermitteln konnte, wie es nunmehr auch die Prozessbevollmächtigten der Klägerin getan haben.

Schließlich verbleibt es auch - zumindest indiziell und damit die vorgenannte Argumentation stützend - bei der schon vom 8. Zivilsenat ausführlich dargelegten und auch nach Auffassung des nunmehr erkennenden Senats zutreffend begründeten Darstellung, dass eben aufgrund der tatsächlichen Entwicklung des Mietpools seit dem Kauf auf die bereits strukturell angelegte nicht auskömmliche Situation des Mietpools und die damit verbundene geringere Ertragserwartung hätte hingewiesen werden müssen und dies der Beklagten aufgrund der dargelegten Umstände auch durchaus erkennbar war. Dies belegen die Mietpoolabrechnungen der Jahre 1999 folgende und die erfolgten Nachzahlungen der Eigentümer anschaulich, wie auch der von der Beklagten unstreitig - ohne eine rechtliche Verpflichtung - gezahlte Betrag von rund 21.700 DM zum Ausgleich der Unterdeckung in 1999. Dass dies - wie der BGH ausgeführt hat - kein Eingeständnis sei, die Miete von vornherein falsch kalkuliert zu haben, mag man glauben oder nicht. Überzeugend ist diese Überlegung nicht, denn welcher Kaufmann zahlt aus reiner Freude ohne eine rechtliche Verpflichtung einen erheblichen Betrag, wenn es nicht doch ein Eingeständnis sein sollte?

Die Mietpoolabrechnungen belegen im Übrigen Folgendes: Von Beginn an liegen die Ausschüttungen des Pools an die Eigentümer über den Einnahmen. D. h. die eingehenden Mieten konnten schon im ersten Jahr (1999) die offenbar prognostizierten Ausgaben nicht erwirtschaften. Dieses bereits in 1999 strukturell angelegte Defizit - zu positiv angenommene Ertragslage (s. o.) - hat sich dann - wie ganz augenscheinlich zu erwarten war - auch verwirklicht, denn der Mietpool erwirtschaftete einen Verlust von rund 21.700 DM, der dann durch die Beklagte (aus reiner Großzügigkeit) ausgeglichen worden ist.

3. Ein weiterer Beratungsfehler liegt in der fehlenden Aufklärung über das mit der Aufnahme des Darlehens auf 10 Jahre eingegangenen Zinsrisikos.

Dazu hat der BGH u. a. im Beschluss vom 17. Januar 2008 (V ZR 92/07 m. w. N.) ausgeführt, dass der Erwerber über das Risiko einer Zinssteigerung für das Vorausdarlehen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist aufzuklären ist (ebenso BGH, Urteil vom 9. November 2007, V ZR 25/07 sowie V ZR 178/07, V ZR 179/07 - jeweils vom 15. Mai 2008. Senat ZIP 2006, 32, 34). Hier war das von der Beklagten vorgeschlagene Finanzierungsmodell auf einem tilgungsfreien Darlehen aufgebaut, das in der Folge durch einen Bausparvertrag abgelöst werden sollte. Das Vorausdarlehen war auf 10 Jahre vereinbart. Mit Ablauf der 10 Jahre stellte sich somit die absehbare Frage einer erneuten Finanzierung, weil mit Sicherheit davon auszugehen war, dass der Bausparvertrag in dieser Zeit noch nicht zuteilungsreif sein konnte. Das belegen schon die geringen Sparraten, die darauf einzuzahlen waren. Über dieses Zinsrisiko, das hier bis 2009 besteht, hätte die Klägerin aufgeklärt werden müssen. Das ist indessen nicht geschehen und von der Beklagten auch nicht behauptet. Der Vortrag, der Klägerin seien die Unterschiede zwischen verschiedenen Finanzierungsmodellen und die sich darauf ergebenden Besonderheiten dargestellt worden, reicht dazu nicht aus, denn es wird nicht behauptet, dass die Klägerin auf das beschriebene Risiko in ausreichender Weise hingewiesen worden sei. Es reicht in diesem Zusammenhang auch nicht aus, wenn in den Unterlagen die Zinsfestschreibung von 10 Jahren erkennbar ist, denn dadurch wird der Erwerber noch nicht hinreichend auf das genannte Risiko und eine damit etwa verbundene Erhöhung der aus Eigenmitteln aufzubringenden Raten hingewiesen (BGH V ZR 92/07). Der Verkäufer muss nach der Rechtsprechung des BGH über die Unwägbarkeiten des Anlagemodells aufklären, hier also über das Auseinanderfallen von Zinsbindungsfrist und Laufzeit des Darlehens im Hinblick auf den anzusparenden Bausparvertrag (BGH a. a. O.).

4. Schließlich war der Erwerb der Wohnung zu Anlagezwecken und zur Altersvorsorge mit einem unstreitigen Finanzierungshorizont von jedenfalls 30 Jahren für die Klägerin und ihren Ehemann ersichtlich nachteilig. Das folgt schon allein aus dem Alter des Drittwiderbeklagten zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (geboren am ... 1952 laut Kaufvertrag). Ausweislich der Selbstauskunft der Klägerin und des Drittwiderbeklagten war allein dieser bei einem Monatseinkommen von etwa 3.600 DM netto beschäftigt. die Klägerin war Hausfrau ohne eigenes Einkommen. Bei Vertragsabschluss war der Drittwiderbeklagte bereits knapp 47 Jahre alt. Aufgrund der langfristigen Finanzierung, die offenbar - ebenso wie in den zahlreichen vom Senat entschiedenen Parallelverfahren der ALLWOAG nach dem sog. Dortmunder Modell - gewählt wurde, um die monatlichen Belastungen durch den Erwerb der Wohnung so gering wie möglich und damit für potentielle Erwerber attraktiv zu gestalten (gerade dies war auch das Werbeargument der Beklagten (Bd. I Bl. 68 ff.)), war der Erwerb zur Altersvorsorge und Vermögensbildung denkbar ungeeignet, denn die geringere monatliche Belastung wurde erkauft mit einer langfristigen Kreditaufnahme, ohne überhaupt zunächst eine Tilgung des Vorausdarlehens vorzunehmen. Diese sollte vielmehr erst mit dem anzusparenden Bausparvertrag (teilweise) erfolgen. Die Klägerin weist deshalb mit Recht darauf hin, dass aufgrund der geringen Ansparung des Bausparvertrages mit einer Zuteilung nicht einmal vor Eintritt des Rentenalters zu rechnen war. Bis dahin waren mithin allein Zinsen zu zahlen, weil die teilweise Tilgung erstmals mit Zuteilung des Bausparvertrages erfolgen sollte. Dieses Modell war angesichts des Alters geradezu komplett ungeeignet, worauf die Klägerin und ihr Ehemann während der Beratungen hätten hingewiesen werden müssen.

5. Zur Kausalität, zum Verschulden und zur Berechtigung des Schadensersatzes der Höhe nach kann auf die Ausführungen im Urteil des 8. Zivilsenats verwiesen werden (OLGU 23 ff.). Dies gilt auch hinsichtlich der Verzugszinsen und des Feststellungsantrags sowie für den Annahmeverzug. Steuervorteile sind nicht anzurechnen (BGH, V ZR 284/06).

6. Aus dem Vorstehenden folgt ohne weiteres, dass die Drittwiderklage unbegründet ist. Sie ist zwar nach der Entscheidung des BGH zulässig, im Ergebnis aber nicht gerechtfertigt, denn bei einer nur angenommenen Unwirksamkeit der Abtretung würden dann eben dem Drittwiderbeklagten die oben erwähnten Ansprüche zustehen.

7. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 92 Abs. 2, 281 Abs. 3, 711 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.

Ende der Entscheidung